O mercado imobiliário: sinais de recuperação



Por Júlio Ferreira

Lembram do sonho da casa própria? Sair do aluguel? Possuir um patrimônio? Investir em algo tangível e ainda por cima poder usufruir diariamente de suas acomodações? Pois bem, esse desejo, que geralmente é a prioridade da maioria das famílias brasileiras, pode ficar mais acessível em 2018.

O fim da crise do mercado imobiliário dos Estado Unidos contagiou todo o mundo, refletindo também na economia brasileira, especialmente no mercado imobiliário. O período entre 2011 e 2014 foi excepcional, com alta de 41% no financiamento de imóveis, recorde histórico em 2014 em âmbito nacional, vendas superando as expectativas das imobiliárias e pessoas se credenciando no CRECI. O segmento ia de vento em popa.

Aí veio 2015 e com ele um cenário político instável e o enfraquecimento na economia nacional. O setor imobiliário sofreu sua maior crise da história. O crédito foi diminuído, os critérios de concessão ficaram mais rigorosos, o consumidor perdeu a capacidade de cumprir com suas obrigações, a inadimplência aumentou, o desemprego bateu recorde e a captação líquida da caderneta de poupança fechou com saldo negativo de R$50,1 bi. Um caos com reflexos até os dias de hoje. Mas o que esperar em 2018?

Melhoras são sentidas, é verdade. Lançamentos de novos imóveis cresceram 8% nos últimos meses e as vendas subiram 20% em algumas regiões. São reflexos positivos gerados pela retomada da confiança e redução do desemprego.

A queda dos juros é outro fator diferencial que vem contribuindo para a recuperação do setor. Com juros anuais em 7%, taxa esperada para 2018, a quantidade de famílias elegíveis ao financiamento imobiliário será duas vezes maior.  Serão 9 milhões de famílias que pagarão parcelas 30% menores do que aquelas contratadas em 2015, quando os juros eram de 12% ao ano.

Além do incentivo ao crédito, a queda dos juros favorece os investimentos em poupança, que é o principal financiador do setor imobiliário. Com a poupança voltando a crescer, novos investimentos devem surgir em 2018. Prova disso é a retomada do programa Minha Casa Minha Vida, com novos recursos liberados pela Caixa e aumento das faixas de renda atendidas pelo programa.

Se por um lado os custos estão menores e cresce a quantidade de candidatos ao crédito, por outro lado diminuiu a disponibilidade de empréstimos. Além do crescimento do endividamento e da inadimplência registrados nos últimos anos, a retomada do emprego e consequente recuperação da econômica ainda não é plena. Esses fatores elevam o risco dos financiamentos de longo prazo, como o crédito imobiliário e os bancos têm pouco apetite para ofertar dinheiro.

Esse quadro de insegurança não deve se alterar no curto prazo. Se a crise econômica dá sinais de recuperação, ainda que a passos lentos, uma outra crise bem recorrente insiste em frear um crescimento mais acentuado: a política. Depois de impeachment e da Lava Jato, as eleições de 2018 serão decisivas e até outubro do ano que vem nenhum cenário positivo ou negativo deve se confirmar.

Com tantos desafios e incertezas, o setor tem se reinventado para alavancar as vendas e retomar o crescimento. Um levantamento feito pela Venture Scanner em 2016, mapeou mais de mil companhias, na sua maioria startups,  atuando no setor com soluções viáveis e forte apelo tecnológico. Essas empresas têm feito a diferença para a retomada do setor e mais do que isso, têm mudado os hábitos de compra e experimentação do consumidor.

Os portais digitais substituíram de vez as placas e anúncios em jornais tradicionais e aproximaram o consumidor da experimentação dos produtos antes mesmo dele sair de casa. Além de selecionar os imóveis preferenciais com fotos e vídeos incríveis, comprador e vendedor podem fazer contato de forma fácil e segura antes mesmo da intermediação de um corretor. Até as propostas são negociadas em ambientes digitais. Visitar o imóvel, só mesmo para fechar o negócio.

Plataformas digitais facilitam também a engenharia financeira, oferecendo financiamentos, refinanciamentos ou seguros diversos, desde a cotação até o fechamento das propostas. As facilidades digitais permitem, por exemplo, alugar um imóvel em São Paulo sem conhecer pessoalmente o proprietário nem apresentar fiador ou carta-fiança.

E as facilidades não param. Quando o interesse é vender, algumas plataformas internacionais já oferecem serviços que prometem a venda de seu imóvel em até 90 dias ou o dinheiro necessário para compra de outro imóvel sem juros. Outra tendência é a centralização de serviços do ciclo residencial em plataformas únicas. Quem está buscando um imóvel, seja para compra ou locação, pode precisar de uma reforma, pintura, mobília ou dicas de decoradores, por exemplo. Todos esses serviços já são realidade em ambientes digitais.

Até os tão burocráticos cartórios, quem diria, estão evoluindo e se tornando digitais. Em algumas praças, já é possível emitir certidões pela internet e em breve deveremos fazer o registro de propriedade em ambiente totalmente online. Não está longe o dia em que será possível buscar, comprar e transferir um imóvel no mesmo dia, já pensou?

Pressionados para recuperar os recorrentes maus resultados, os grandes brokers têm se movimentado para agregar as inovações demandadas pelos clientes. Além de uma completa evolução digital atendendo clientes em ambiente “físiconline”, incorporadores e imobiliárias estão verticalizando seus negócios para oferecer serviços que atendem outros segmentos da cadeia. O fato é que as vendas não vão voltar em curto prazo, nem em margem e nem em volume. Só a comissão não é mais suficiente para manter os custos, é preciso inovar e oferecer serviços complementares que gerem novas receitas em outros seguimentos da cadeia. Até o corretor, perdeu espaço e está se reinventando em forma de atendimento, canais e raio de atuação.

Engana-se no entanto quem acha que a loja física, a antiga imobiliária, está desaparecendo. Talvez tenham reduzido em quantidade, mas por pura estratégia. Algumas se uniram a concorrentes como forma de reduzir custos e alavancar receitas. Outras foram compradas por grandes players em expansão. Todas estão buscando agregar novos serviços, seguindo a tendência de verticalização de atuação. O fato é que as lojas estão evoluindo em um movimento parecido com o que ocorreu com os bancos em um passado recente, tornando-se espaços de relacionamento, desenvolvimento de corretores e equipes de venda e execução de tarefas administrativas. Por último e não menos importante, as lojas físicas continuam sendo um grande diferencial para posicionamento da marca.

Essa tendência pode ser comprovada nos corredores de um shopping de alto padrão em São Paulo, onde recentemente, um grande incorporador abriu uma loja conceito para divulgar seus empreendimentos. Um verdadeiro espaço de coworking e relacionamento onde o cliente fica por dentro de lançamentos, toma café e, quem sabe, compra um carro de luxo ou uma cobertura.

E se o mês é novembro, não podemos esquecer da Black Friday. Afinal, se funciona para telefones celulares, roupas e veículos, porque não reaquecer as vendas de imóveis? Vale a pena conferir. Os descontos prometidos são de até 85%. Quem sabe você não sai ainda em 2017 com a tão sonhada casa própria?